Salve a tutti, sono Alberto Zarro CEO dell’agenzia immobiliare Rolling Hills con sede a Montepulciano in Toscana.
In questo articolo spiegherò a tutte le persone interessate ad acquistare una casa in Italia quali sono i vari step da seguire per effettuare una compravendita, evitando inutili lungaggini e gli errori che vengono commessi più di frequente dalle persone meno esperte del settore.
In particolare mi rivolgo ai clienti stranieri che non sono pratici del territorio e non conoscono la legge italiana.
ACQUISTARE UNA CASA IN ITALIA DA SOLI O TRAMITE UN’ AGENZIA IMMOBILIARE?
Il primo interrogativo che vi starete ponendo è se rivolgersi ad un’agenzia immobiliare oppure no.
Nel nostro precedente articolo vi abbiamo spiegato chi è e che ruolo ricopre l’agente immobiliare in Italia (vedi articolo“L’AGENTE IMMOBILIARE IN ITALIA”).
Sicuramente, a meno che non siate persone esperte del settore, avere una figura professionale operante sul territorio che vi affianca durante tutto il processo di acquisto sarà di grande beneficio.
Ricordate che trovare la casa ideale per le vostre esigenze è solo una parte del lavoro che un buon agente immobiliare svolgerà.
Prima di tutto provate a domandarvi:
- Ho una conoscenza del territorio che mi permetterà di trovare la casa adatta alle mie esigenze?
- Conosco quali sono le leggi che regolano i rapporti tra l’Italia e il mio paese di residenza?
- Conosco quali sono i documenti di cui ho bisogno per acquistare?
- Conosco quali sono i documenti che il venditore dovrà farmi vedere per capire se è tutto in regola?
- Sono in grado di esaminare in maniera corretta i documenti che il venditore mi consegnerà?
- Conosco la differenza fra il ruolo dell’agente immobiliare, l’avvocato e il Notaio in Italia?
Questi sono solo alcune delle più comuni domande da porsi. Se già non conoscete queste risposte preliminari il mio consiglio è di scegliere un buon agente immobiliare e di affidarvi a lui, non ve ne pentirete!
DESCRIVETE IN DETTAGLIO AL VOSTRO AGENTE IMMOBILIARE LE CARATTERISTICHE DELLA VOSTRA CASA DEI SOGNI.
Una volta scelto il vostro agente immobiliare descrivetegli minuziosamente ciò che state cercando.
Uno degli errori più ricorrenti che il cliente commette è quello di contattare mille agenzie senza descrivere dettagliatamente a nessuno le caratteristiche che sta cercando.
Questo è uno dei classici errori che vi porterà a perdere tantissimo tempo e soldi.
Descrivere al meglio ciò che state cercando, è una regola generale che vale per tutti i potenziali acquirenti, ma ancora di più per una cliente straniero che non risiede in Italia.
Ad esempio pensate a una famiglia di Londra che vuole comprare una casa per trascorrere le vacanze in Toscana, normalmente programmerà un viaggio di 3 o 4 giorni in cui concentrerà tutti i sopralluoghi.
Immaginate adesso la delusione alla fine del viaggio quando realizzerà che ad ognuna delle case che ha visitato mancava qualcosa …. magari il prossimo tour lo potrà programmare tra 3 o 4 mesi; così facendo investirà tempo e soldi inutilmente.
Ricordate: quantità non significa qualità!
Pensate invece al vantaggio di avere un professionista che conosce tutte le vostre esigenze, sarà lui a selezionare gli oggetti più adatti prima del vostro arrivo;
così facendo potrete visitare un ridotto pacchetto di immobili e magari trascorrere un po’ del vostro prezioso tempo visitando i paesi che sono vicini alla vostra futura casa.
Che senso ha acquistare qualcosa di perfetto in un posto che non ci piace?
Se non avete mai sentito parlare del servizio di Sole agent leggete il nostro articolo “SOLE AGENT”.
IPOTIZIAMO ADESSO CHE AVETE FINALMENTE TROVATO LA CASA DEI VOSTRI SOGNI …. QUALI SONO LE FASI DEL PROCESSO DI ACQUISTO DI UNA CASA IN ITALIA?
Il processo di acquisto / vendita può essere schematizzato nei seguenti steps:
- L’OFFERTA DI ACQUISTO: La prima cosa da fare è formalizzare insieme al vostro agente immobiliare un’offerta di acquisto dove metterete nero su bianco le condizioni per cui siete disposti ad acquistare, tra cui prezzo, tempistiche e modalità.
La redazione di una buona offerta è un punto fondamentale della trattativa che al contrario di quanto si possa pensare eviterà inutili perdite di tempo e l’insorgere di incomprensioni tra chi acquista e chi vende una casa;
tante persone cercano di bypassare questa fase impostando una trattativa informale tramite email: niente di più sbagliato!
Un’alternativa potrebbe essere redigere una lettera di interesse prima dell’offerta, per verificare preliminarmente se esiste la possibilità di giungere ad un accordo, ma tutto dipende da cosa state acquistando e qual è il vostro obiettivo.
All’interno dell’offerta di acquisto devono essere presenti tutta una serie di impegni reciproci che vincolino e tutelino sia l’acquirente che il venditore in modo che l’affare si svolga in totale trasparenza per tutte le parti coinvolte.
L’offerta di acquisto, per essere credibile, deve essere accompagnata da una caparra (normalmente il 10% del prezzo), che può essere versata all’ agente immobiliare fin da subito oppure pagata in seguito all’ accettazione del venditore.
A seconda delle circostanze specifiche deciderete chi dovrà detenere la caparra fino al momento del contratto finale.
Ad esempio se state acquistando una vecchia casa colonica, può capitare che ci siano delle piccole difformità da sanare o un diritto di prelazione sul terreno da parte dell’agricoltore confinante, in questi casi sarà saggio decidere di versare la caparra al notaio fino a quando non sarà stato tutto sistemato.
Nel caso in cui tutto sia in ordine potrete pagare la caparra direttamente al venditore.
In questa fase gioca un ruolo fondamentale il rapporto di fiducia con il vostro agente immobiliare.
Avere un professionista che esamina criticamente i documenti in suo possesso e vi tiene aggiornati spiegandovi tutto ciò che c’è da sapere è sicuramente un enorme supporto da non sottovalutare.
Per quanto riguarda la funzione dei vari tipi di caparra e la differenza fra caparra e acconto scriveremo un apposito approfondimento (in aggiornamento).
- CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA: una volta che il venditore avrà accettato la vostra offerta se necessario verrà firmato il contratto preliminare notarile di vendita o compromesso, su cui verranno riportati ed integrati i termini dell’offerta firmata.
In un altro articolo vi spiegheremo la differenza in termini giuridici tra l’offerta di acquisto, il contratto preliminare di vendita redatto da un notaio e il contratto preliminare redatto da un agente immobiliare;
tali differenze possono essere preliminarmente sintetizzate nei seguenti punti:
1. Innanzitutto per la legge italiana Il Notaio è un pubblico ufficiale, l’agente immobiliare è un mediatore; le due figure svolgono ruoli e hanno responsabilità diverse.
Di seguito troverete il link al sito del Consiglio Nazionale del Notariato (https://www.notariato.it/), su questo sito potrete cercare un notaio, verificare se un notaio è regolarmente iscritto all’ albo e trovare tante altre informazioni utili.
2. Il Notaio autenticherà le vostre firme, ovvero garantirà che la firma sia stata apposta in sua presenza, dopo aver accertato l’identità della persona che sottoscrive;
3. Un contratto preliminare di acquisto può essere redatto da un qualsiasi professionista ma il Notaio in qualità di pubblico ufficiale può sia registrare che trascrivere un contratto mentre l’agente immobiliare deve e può effettuare esclusivamente la registrazione del contratto.
Approfondiremo questo tema in un apposito articolo ma in generale possiamo affermare che:
La registrazione del contratto preliminare è obbligatoria, deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/) e sostanzialmente ha una duplice funzione: attribuire data certa all’atto e all’adempimento degli oneri fiscali.
La Trascrizione nei pubblici registri immobiliari NON è obbligatoria, è un adempimento che viene definito pubblicità dichiarativa, ha una durata limitata nel tempo ( fino a 3 anni dalla trascrizione o 1 anno dalla data convenuta dalle parti per l’atto definitivo) e serve a rendere il contratto opponibile ai terzi anche se questi ne ignorano l’esistenza; in sostanza è una garanzia addizionale per il compratore che impedisce al venditore di prendere altri impegni sulla casa che sta vendendo.
È utile precisare che un’offerta ben strutturata, contenente determinati elementi è già di per sé un contratto preliminare da cui derivano impegni specifici per ognuna delle parti coinvolte.
Ogni compravendita immobiliare ha delle peculiarità che la rendono unica, quindi quelle riportate in questo articolo sono delle regole generali che vanno adattate ad ogni caso specifico.
Ad esempio a volte, con le dovute cautele, può essere più conveniente registrare la proposta di acquisto e fare direttamente il contratto finale senza passaggi intermedi.
- CONTRATTO FINALE DI VENDITA: Il processo di acquisto di una casa si conclude con il contratto finale di vendita stipulato da un Notaio che verrà obbligatoriamente registrato e trascritto.
Il Notaio per legge dovrà verificare che gli impegni presi da venditore e acquirente nel contratto preliminare siano stati assolti e più in generale dovrà garantirà che:
• l’atto notarile sia conforme alla volontà delle parti;
• l’atto notarile sia valido e quindi conforme alla legge;
• gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi (ad esempio ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni, ecc.) di cui il notaio non abbia avvertito le parti.
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