Salve a tutti, sono Alberto Zarro CEO dell’agenzia immobiliare Rolling Hills con sede a Montepulciano in Toscana.
In questo articolo spiegherò a tutte le persone interessate ad acquistare o a vendere una casa in Italia come verificare se un immobile è vendibile o meno, ed in particolare la differenza fra conformità urbanistica e catastale di un fabbricato.
Nella mia esperienza da agente immobiliare mi sento di poter schematizzare i documenti necessari alla vendita di un immobile in tre macrocategorie:
- DOCUMENTI CHE ATTESTANO LA LEGITTIMA PROVENIENZA;
- DOCUMENTI CHE ATTESTANO L’ASSENZA DI PESI E VINCOLI;
- DOCUMENTI CHE ATTESTANO LA CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE;
DOCUMENTI CHE ATTESTANO LA LEGGITTIMA PROVENIENZA DI UN IMMOBILE
Per acquistare una casa in tutta sicurezza il primo passo è sicuramente quello di verificare che colui il quale sta vendendo l’immobile abbia effettivamente il diritto di farlo in forza di un idoneo atto di provenienza.
L’Atto di provenienza è un documento che attesta la titolarità di un diritto reale su un bene in capo ad un soggetto, in altri termini il venditore deve poter legalmente disporre della cosa.
Il Codice Civile all’articolo 832 definisce il proprietario colui che può godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
L’atto di provenienza potrebbe essere costituito da:
- Un atto Notarile (compravendita, donazione, ecc.. ). Questo avviene ad esempio quando chi vende ha comperato la casa che sta vendendo da un altro soggetto o quando gli è stata donata a titolo gratuito.
- Una dichiarazione di successione. In questo caso l’attuale proprietario non ha acquistato l’immobile ma lo ha ereditato.
- Una sentenza giudiziale. Può anche accadere che la proprietà di una casa sia pervenuta ad un soggetto in seguito ad una sentenza emessa da un giudice; questo può verificarsi ad esempio quando chi vende ha acquistato l’immobile tramite asta giudiziaria, in questo caso la sentenza costituisce l’atto di provenienza.
DOCUMENTI CHE ATTESTANO L’ASSENZA DI PESI O VINCOLI
Uno dei passaggi fondamentali per vendere o acquistare un immobile in Italia è accertarsi che sullo stesso non sussistano pesi o vincoli, ovvero che non ci siano soggetti / enti terzi che vantino diritti sull’oggetto della compravendita che possano limitare il libero godimento della cosa da parte del futuro acquirente.
La figura del Notaio riveste un ruolo centrale su questo aspetto perché per la legge italiana il Notaio, risponde per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati sul contratto di vendita.
Per escludere qualsiasi dubbio sull’argomento il Notaio è obbligato ad effettuare una serie di controlli, ripercorrendo il ventennio precedente rispetto al momento della vendita, in modo da avere un quadro chiaro su tutte le vicende che hanno interessato la casa.
Il principale mezzo attraverso il quale viene effettuato questo tipo di controllo è l’ispezione ipotecaria.
Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i servizi di pubblicità immobiliare dell’agenzia delle entrate visionando tutte le informazioni riguardanti: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.
Trascrizioni
In queste formalità, per lo più relative ad atti di trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili, il soggetto referenziato nell’ispezione può comparire come parte “a favore” (per esempio, l’acquirente) o come parte “contro” (per esempio, il venditore).
Mediante l’ispezione delle trascrizioni è possibile visionare anche quelle relative ad atti di costituzione di vincoli di vario genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali).
Iscrizioni
L’ispezione delle iscrizioni consente la visione delle formalità relative alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento.
Annotazioni
In questo caso si visionano quelle formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti.
Ricordiamo che l'Agenzia delle entrate è un'agenzia fiscale della pubblica amministrazione italiana dipendente dal Ministero dell'economia e delle finanze che svolge le funzioni relative ad accertamenti e controlli fiscali e alla gestione dei tributi. (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/)
DOCUMENTI CHE ATTESTANO LA CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
Sulla differenza tra conformità urbanistica e catastale di un immobile è necessario fare un po’ di chiarezza perché è uno degli argomenti che creano più confusione per le persone meno esperte del settore; ma andiamo per gradi …
Quando un immobile viene costruito / ristrutturato l’architetto o il geometra incaricato dal proprietario redige un progetto, questo progetto viene presentato per l’approvazione all’ufficio tecnico del Comune dove l’immobile è localizzato.
Il Progetto descriverà minuziosamente, attraverso planimetrie e prospetti, sia le caratteristiche esterne che la disposizione interna degli ambienti.
Il responsabile dell’ufficio tecnico del Comune di riferimento controllerà che siano state rispettate tutte le regole imposte sia dalla normativa nazionale che da quella locale e alla fine dell’iter, se tutto è stato fatto in maniera corretta, approverà il progetto e rilascerà la concessione edilizia in base a cui il proprietario potrà effettuare la costruzione o la ristrutturazione del proprio immobile.
È possibile identificare la planimetria approvata dal tecnico comunale perché su questa ci sarà il timbro del comune, la firma del responsabile e gli estremi della concessione edilizia rilasciata.
Se i lavori materialmente eseguiti sono stati effettuati seguendo il progetto approvato dal tecnico comunale allora si può dire che l’immobile è URBANISTICAMENTE CONFORME.
Ciò vuol dire che se ad esempio nel progetto approvato erano state previste 3 camere con 3 bagni al primo piano e durante l’esecuzione dei lavori o a distanza di alcuni anni, senza chiedere una variante al progetto, avete effettuato 5 camere con 5 bagni … allora avete commesso un abuso e l’immobile non sarà urbanisticamente conforme.
Va precisato che ci sono difformità più e meno gravi, generalmente parlando il cambiamento della disposizione interna delle stanze rispetto al progetto approvato è una difformità molto meno grave del costruire una casa di 400 mq quando avevamo il permesso di costruirne una di 250 mq.
Nel primo caso è molto probabile che la cosa possa essere risolta nel secondo no.
Quando il l’architetto / geometra incaricato avrà ufficialmente comunicato all’ufficio tecnico del comune che i lavori sono stati conclusi verranno Inviate planimetrie e certificati di conformità degli impianti al comune il quale rilascerà, previa verifica, il certificato di abitabilità.
Su questo tema effettueremo un apposito approfondimento.
In ultima istanza verrà accatastato l’immobile, ovvero l’architetto / geometra incaricato dal proprietario compilerà un apposito modello e comunicherà al Catasto (un dipartimento dell’Agenzia delle Entrate) la planimetria della casa, generalmente in scala 1:200, la superficie in mq, i vani e la conseguente rendita catastale, la quale costituirà la base di calcolo di tutte le imposte che dovrete pagare sull’immobile come: tassa sui rifiuti, tassa sulla proprietà ecc….Il punto cruciale della questione è che, per quanto possa sembrare assurdo, l’ufficio tecnico del comune dove l’immobile è localizzato e il Catasto non comunicano automaticamente fra loro, essendo due enti totalmente distinti.
Il Catasto non verifica se la planimetria ricevuta corrisponde o meno a quella approvata dal tecnico comunale in fase di progettazione né tantomeno se corrisponde all’effettiva disposizione degli ambienti, per questo motivo le planimetrie catastali per la legge italiana non hanno valore probatorio, servono semplicemente all’amministrazione pubblica per eseguire il calcolo delle imposte.
In conclusione la planimetria approvata dal Comune dove è localizzato l’immobile potrebbe non corrispondere a quella depositata in Catasto.
Siete un po’ confusi vero? facciamo un esempio…
Mario Rossi ristruttura il suo immobile tra il 1990 e il 1991, il progetto approvato prevedeva 3 camere con 3 bagni al piano primo, lui realizza la sua casa seguendo puntualmente il progetto e accatasta l’immobile alla fine dei lavori nel 1991; La casa è urbanisticamente e catastalmente conforme perché le due planimetrie coincidono.
CASO 1: Nel 2005 a Mario Rossi nasce un altro figlio e senza chiedere il permesso al comune chiama il muratore e crea una 4° camere al piano primo, poi accatasta nuovamente l’immobile.
L’immobile non è urbanisticamente conforme, perché il progetto approvato dal comune non è stato aggiornato, ma è catastalmente conforme perché la planimetria in catasto corrisponde alla realtà.
CASO 2: Nel 2005 a Mario Rossi nasce un altro figlio, ottiene dal comune l’approvazione di una variante al progetto originario e esegue i lavori per creare una quarta camera al piano primo, però alla fine dei lavori non presenta al catasto la nuova planimetria.
L’immobile è urbanisticamente conforme ma non è catastalmente conforme.
Ci sono svariati motivi per cui potrebbe verificarsi una di queste situazioni ma il succo del discorso è che quando Mario Rossi andrà a vendere la casa il notaio gli chiederà di dimostrare che l’immobile è sia urbanisticamente che catastalmente conforme nel caso contrario l’atto sarebbe nullo.
Dal momento che l’aggiornamento catastale può essere fatto da un tecnico molto rapidamente, dovete sempre tenere presente che la cosa più importante per effettuare un acquisto immobiliare in sicurezza è la Conformità Urbanistica ovvero che lo stato di fatto corrisponda alla planimetria approvata dal Comune.
Questo è uno dei motivi elencati nel precedente articolo: “COME ACQUISTARE CASA IN ITALIA ”, per cui se non possedete le competenze che vi permettono di esaminare la documentazione consegnatavi dal venditore in maniera critica, forse è meglio che vi affidiate ad un professionista per evitare inutili perdite di tempo e possibili cattive sorprese.